Antes da compra de um imóvel, estando ele em área urbana ou rural, o adquirente precisa ter ciência sobre eventuais passivos ambientais que a propriedade possa ter. O estudo do passivo é crucial para não apenas estabelecer a exatidão do valor do imóvel, inclusive com a avaliação de dívidas ambientais que possam ter influência significativa em seu preço final, mas sobretudo para se evitar a responsabilização por crimes ambientais. 

A responsabilidade pelo passivo ambiental não está adstrita e não se limita ao antigo proprietário do imóvel ou ao causador direto do dano, daí porque a sua análise é imprescindível.

A natureza “propter rem” e a responsabilidade da obrigação conforme a Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça (STJ):  “As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor”. 

A obrigação de natureza “propter rem” é objetiva e decorre da própria coisa (res), o que significa dizer que ela segue o bem ainda que este tenha sido transmitido para um novo dono. 

Nestes termos, estamos diante de um entendimento consolidado em nossa jurisprudência no sentido de que, aquele que adquirir área que tenha sofrido dano ambiental pela atividade humana, responderá objetiva e solidariamente, independentemente de culpa, assumindo a obrigação pela reparação e eventual indenização. 

Importante ainda o destaque à nossa Constituição Federal e ao seu artigo 225, § 3º que prevê a tríplice responsabilidade ambiental: “As condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar os danos causados”. A obrigação na reparação constitui a responsabilidade civil acima discutida. 

Portanto, reforçamos a importância em se realizar avaliações ambientais ante de comprar imóveis para evitar problemas legais futuros.

É aconselhável que se investigue e avalie a condição do imóvel a ser adquirido, principalmente com relação às atividades que ocorreram na área, para a identificação e caracterização da existência de eventual passivo ambiental, considerando-se a tríplice responsabilidade ambiental que atinge, solidariamente, comprador e vendedor. 

Igualmente sugerimos a contratação de profissionais da área de direito imobiliário e profissionais habilitados que avaliam danos ambientais, seguindo-se as normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, a saber: 
NBR 15515-1/2007 – Avaliação Preliminar;
NBR 15.515-2/2011 – Investigação Confirmatória;
NBR 15.515–3 – Investigação Detalhada – além de outras normas relacionadas ao meio ambiente.

Para mais informações sobre a avaliação ambiental de imóveis, estamos à disposição para esclarecer dúvidas conforme as normas vigentes.

Thabata Prudente
OAB 461.786